下午察：中国楼市改革谁喜谁忧？

中国恒大集团位于河北省石家庄市郊一处未完工的住宅楼，图片摄于2024年2月1日。（路透社）

刚过的周末，中国几乎全网都在聊房地产，持续30多年的楼市规则迎来重大变革，有网民形容，以前买房像开盲盒，今后盒子直接拆了——所见即所得。

中国住建部、央行等多部门及机构上周五（8月28日）密集发布楼市新政“组合拳”，不少分析认为政策力度超出市场预期。把这轮政策拆开来看，着力点可归纳为三个方面：销售端、信贷端和资本端。

销售端方面，主要是推行商品住房现房销售，实现购房“所见即所得”。与此同时，预售门槛大幅提高，建筑主体结构必须封顶才能预售。

此外，预售资金监管升级，首付款、个人住房贷款等购房资金，全部存入监管账户，至项目验收交付后才能解除监管，减少开发商挪用购房款的空间，从源头降低“烂尾、交付难”的风险。

财经观察家秦朔创立的自媒体“秦朔朋友圈”星期一（8月31日）在微信发文形容，这是中国1994年《城市商品房预售管理办法》确立预售制度以来，“商品房销售制度最重要的一次变革”。

至于信贷端，最受关注的变化是将个人住房贷款期限由最长30年延长至40年。央视新闻视频号《财经老王》计算，以北京常见的3.05%房贷年利率计算，贷款200万元（人民币，下同，38万新元），等额本息还款，40年期房贷每月可少还1268元。

不过，虽然月供压力降低了，但按同一笔贷款计算，购房者也要多付约40万7000元的利息。

此外，新政策规定，期房项目竣工备案后才发放个人贷款，解决烂尾楼时期“房子没了债还在”的问题。开发贷款方面则实行“主办银行制”，一个房地产项目对应一家主办银行，资金封闭管理。

但与此同时，新规延长开发贷期限，预售项目不超过五年，现房销售项目不超过七年，比目前三到五年存续期限要长，为现房销售项目提供更长期的融资支持。

而资本端方面，新规拓宽房企融资渠道，一定程度上让银行贷款和资本市场接手一部分原本由预售资金承担的融资功能。

对于这一系列被视为北京扭转房地产下行“最大胆尝试”的措施，市场目前表现得既欢迎又存疑。

修复购房者对楼市信任？

这轮新规对购房者比较直观的利好，是现房销售的“所见即所得”模式，强迫房企从“规模为王”转为“产品为王”。

广东省房地产行业协会会长王韶星期天（8月30日）接受《每日经济新闻》访问时说，在期房销售阶段，图纸营销、概念炒作、期房营销噱头大行其道，购房者在签约时看到的往往是效果图和沙盘，实际交付时货不对板的情况时有发生。

而现房销售模式下，这些传统的营销手段彻底失效，工程质量、实景园林、社区配套、物业服务成为购房决策的核心依据。房企必须在产品设计、工程质量、物业服务上投入更多资源，真正打磨产品力。

此外，中原地产分析师张大伟向路透社分析，这轮政策回应了购房者对“烂尾楼”的担忧，有助于“修复行业的信任危机”，并提升消费者信心。

北京市五环内一处在建的楼盘，图片摄于8月7日。（中新社）

另一方面，“秦朔朋友圈”发文指出，个人贷款期限延至40年是让老百姓多背10年债的说法不准确，因为事实是：“几乎没有谁会真还40年。过去30年房贷的人，平均五到10年就全部还清了。银行按揭贷款的实际平均期限不会超过10年。”

因此文章认为，这个举措主要会让年轻人受益，降低准入门槛，减少最初几年的还款压力，让月供压力可控的人能够进场。

首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池接受《每日经济新闻》访问时也说，贷款期延长，首付和月供下降确实促进了刚需和改善性住房需求早日入市，“这是积压的真实需求”。

此外，新规要求现房销售实行备案管理，推行“交房即交证”，避免过去房子交了、产权证却迟迟办不下来的情况，减少因开发商手续或资金问题导致的产权风险。

支持者主要认为，这轮政策着手解决过去中国房地产市场最突出的制度问题，包括房企以“高负债、高杠杆和高周转”模式扩张，以及由此带来的资金链风险。但政策能否进一步转化为购房需求，真正推动楼市回暖，仍让不少人存疑。

“旧病”在治 阵痛难免？

有观点认为，这轮政策是在解决“买了房交不了房”，但现在中国楼市最大的难题之一，是消费者不想买。换言之，若民众仍担心房价继续下跌、收入预期偏弱，即使购房门槛降低、销售制度改革，也未必能让他们重新入市。

以延长贷款期限这一具体举措为例，路透社引述分析认为，这一调整可能释放居民现金流，从而提振中国国内消费，但不太可能显著推高住房需求。

渣打银行大中华区及北亚区首席经济师丁爽认为，就业状况以及由此形成的收入预期，加上对房价进一步下跌的预期，都可能继续限制住房需求。

北京一名男子走路经过住宅楼附近的监控摄像头。图片摄于2024年10月17日。（路透社）

也有分析指出，“治旧病”可能带来阵痛，救房地产的同时或加速房企出清。

赵秀池说，现房销售会加大房企的融资负担，对于央国企而言，自有资金充裕，融资成本低，影响不大。可是对中小房企而言，融资能力有限，融资成本较高，现房销售是个巨大挑战。

王韶也认为，中小房企很难适应现房开发模式，“可以预见，中小主体将加速出清、转型或被并购”。

野村在研究报告中指出，尽管过去几年预售制度削弱购房者信心，但预售仍是中国房地产市场的主流模式。以销售面积计算，2025年预售仍占新房销售的68%。

事实上，这轮宣布出街后，市场已表现出对房企现金流以及房地产投资进一步下滑的担忧。

星期一（8月31日），沪深300房地产指数收跌4.7%，追踪在香港上市中国房地产开发商的指数下跌6.2%。恒生香港地产指数也下跌4.8%。

开发商和分析师预计，未来一段时间，土地购置、房地产投资和新开工规模都将下降，因为在房企已经难以销售新房的市场环境下，新规将进一步减少房企手中的现金。

一名不愿透露姓名的房企高管告诉路透社：“40%的现金流将无法用于企业经营，这意味着短期内投资能力将下降40%。”

路透社引述官方数据报道，预售款和按揭贷款在房地产开发资金中占比约40%。

在这种情况下，即使国有背景的房企也无法完全避免新规带来的冲击。星期一，国有背景房企成为跌幅最大的企业之一，其中绿城中国下跌17.6%，中国金茂和越秀地产分别下跌15.9%和13.6%。

规模较大的国有背景房企华润置地和中国海外发展跌幅均超过9%。被投资者认为财务状况较为稳健的民营房企龙湖集团和新城发展，分别下跌7.1%和5.8%。

业内分析认为，短期来看，行业将经历投资收缩、格局分化和模式迭代的调整阵痛，资金实力较弱的开发商承压，行业出清也可能进一步加快；延长房贷期限对购房需求的刺激效果，也仍有待观察。但从长远来看，这轮改革有望降低房地产市场长期积累的风险。

不过，制度改革能否最终带动楼市复苏，仍要看居民购房意愿能否回升。若房价下跌预期、收入预期和库存压力迟迟没有明显改善，楼市要真正走出低迷，恐怕还需要更多时间。